부동산신탁의 종류, 부동산담보신탁과 관리형토지신탁

부동산신탁의 종류

 

부동산신탁의 종류는 다음과 같이 다양하게 존재한다. 담보신탁/토지신탁/분양관리신탁/관리신탁/처분신탁 등이 있다. 위와 같은 여러가지 부동산신탁 중에서, 부동산 P2P에서 주로 나오는 신탁의 종류, 즉 부동산담보신탁과 토지신탁 중 하나인 관리형토지신탁에 대해 알아보자.

 

 

부동산담보신탁의 개념 및 구조 

 

[1] 부동산담보신탁의 개념: 부동산담보신탁이란, 시행사(대출자)가 부동산을 담보로 대출을 받고 싶을 경우, 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에 소유권이전(신탁)을 하고, 신탁회사가 발행한 수익권증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식을 말한다. 부동산담보신탁에서의 사업주체 및 건축주는 시행사, 즉 위탁자이다. 이때, 위탁자는 해당 부동산사업과 관련된 모든 일을 한다. 예를 들어, 도급계약, 분양계약 등을 위탁자가 직접한다. 부동산담보신탁에서 신탁회사는 기본적으로 담보관리 및 담보처분을 담당한다. 만약, 위탁자가 대출을 갚지 못했을 경우, 신탁회사가 가지고 있는 신탁재산(부동산)을 환가하여 채권자(금융기관)에게 변제한다. 그러나, 보다 더 안전하게 자금을 관리하기 위해 신탁회사와 ‘자금관리대리사무계약'을 맺어 자금을 신탁회사에서 관리하기도 한다. (*환가: 집이나 토지 등을 바꿀 때 치르는 값) [2] 부동산담보신탁의 구조: 시행사(대출자)는 금융기관(P2P 플랫폼)을 통해 대출을 신청하는데, 이때 신탁회사와 부동산담보신탁을 맺어 시행사가 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에게 소유권이전(신탁)을 한다. 그러면, 신탁회사는 수익권증서를 발행하게 되고, P2P 플랫폼이 수익권증서를 담보로 하여, 시행사에게 대출을 실행한다. 

 

 

관리형토지신탁의 개념 및 구조 

 

토지신탁은 여러종류가 있는데, 예를 들어, 관리형토지신탁, 책임준공관리형 토지신탁, 그리고 차입형 토지신탁 등이 있다. 이 중에서, 관리형토지신탁에 대해 알아보자. [1] 관리형토지신탁의 개념: 관리형토지신탁이란, 시행사(대출자)는 부동산사업에 필요한 자금만 조달하고, 나머지 업무는 신탁회사가 운영 및 관리하는 신탁방식을 말한다. 관리형토지신탁에서의 사업주체 및 건축주는 신탁회사이다. 즉, 도급계약, 분양계약, 그리고 자금관리 등 부동산 개발사업의 전반적인 업무를 신탁회사가 직접 맡아서 한다. 시행사는 사업을 위한 자금만 조달하면 된다. [2] 관리형토지신탁의 구조: 관리형토지신탁에서는 부동산개발사업에 필요한 자금조달은 시행사(대출자)가 직접한다. 그후, 신탁회사와 신탁계약을 맺어 소유하고 있는 부동산을 신탁회사에게 소유권이전(신탁)을 하고, 분양계약, 도급계약, 그리고 자금관리 등은 신탁회사가 맡아서 처리한다.