부동산 PF의 개념 기본구조 및 프로세스

 

부동산 PF의 개념

 

부동산 PF란, 부동산 Project Financing의 약자로, 앞으로 완공될 건물의 미래 가치를 보고 투자하는 부동산 투자 상품인데, 건축자금 또는 건설자금이라고도 합니다. 이는 투자자들이 사업자(대출자)가 현재 가지고 있는 부동산을 담보로 투자하는 것이 아닌 미래에 완공될 건물의 가치(미래의 수익)를 담보로 투자하는 것입니다. 건물이 완공되어 발생할 현금흐름(분양대금, 대환대출 등)으로 투자금을 회수하는 금융 기법입니다. 아파트, 빌라 등 새 건축물을 짓는 것을 부동산 개발이라고 하는데, 부동산 개발 사업을 하고자하는 사람이 P2P 플랫폼을 통해 대출을 받는 PF대출은 부동산 개발 사업자가 건축 과정에서 필요한 자금(건축자금)을 대출할 수 있는 P2P 상품입니다. 

 

부동산 PF의 기본구조

시행사(대출자)가 P2P 플랫폼을 통해 대출금(건축자금)을 대출받고, 신탁회사와 신탁계약을 하게되면,  부동산 개발 사업에 대한 전반적인 운영 및 자금 관리를 신탁회사가 하게 됩니다. 신탁회사는 시공사와 도급계약을 통해 시공사에게 공사비를 지급하고, 수분양자에게 준공된 건물을 분양하고 분양대금을 받습니다. 분양대금을 받음으로써, 이 부동산 개발 사업에 수익이 발생하고, 이 수익은 P2P 플랫폼에 대출금을 상환하기 위해 지급하고, 남은 수익금을 시행사(대출자)에게 지급합니다. 물론, 신탁회사와의 계약여부, 그리고 신탁의 종류에 따라 약간의 차이는 있지만, 부동산 PF의 기본적인 구조를 위와 같이 이해하면 됩니다. 시행사는 부동산 사업의 모든 과정을 관리하고 운영하는 주체로써, 부동산 사업을 위한 부지를 매입하고, 인허가, 시공사 선정, 분양 등을 담당하는 역할을 합니다. 또한, 신탁의 종류에 따라 대출자가 시행사가 될 수도 있고, 신탁회사가 시행사가 될 수도 있습니다. 시공사는 건축물을 직접 짓는 주체로써, 시행사로부터 발주를 받아 설계된 도면에 따라 공사를 담당하는 건설회사를 말합니다. 

 

 

부동산 PF 사업의 프로세스

 

 

부동산 PF 사업의 프로세스는 위와 같습니다. 각 내용을 간단하게 설명해 보겠습니다. [1] 토지매입계약 단계에서는 차주(대출자 및 시행사)가 토지를 매입하기 위해 토지매입에 대한 계약금을 차주 자신의 자본으로 지급합니다. [2] 잔금납부 단계에서는 토지매입의 잔금을 납부하기 위해, P2P 플랫폼이나 제2금융권 등으로부터 대출을 받아 잔금을 납부합니다. [3] 건축인허가 및 시공사선정 단계에서는 차주(대출자 및 시행사)는 건축물에 대한 인허가를 승인받고, 건축물 공사를 위해 시공사를 선정합니다. [4] 건축물 시공 단계에서는 건축물 시공을 위해, P2P 플랫폼이나 금융권 등으로부터 PF대출을 받아 시공을 합니다. [5] 준공 후 분양 단계에서는 건축물 준공 후, 수분양자로부터 받는 분양대금이나 건축물을 담보로 금융권으로부터 대출을 받아 부동산 PF 사업의 대출금을 갚습니다.