용도지역의 개념과 종류에 대한 모든 것

용도지역은 부동산을 이해함에 있어 아주 기본적인 내용이라고 할 수 있습니다. 어려운 내용은 아니지만, 그렇다고 쉬운 개념은 아닐 수 있습니다. 왜냐하면 평상시에 부동산에 관심이 없던 분들이라면 자주 접하는 용어는 아니기 때문입니다. 그래서 이번글에서는 용도지역을 쉽게 알 수 있도록 개념과 종류에 대해 설명드리고자 합니다.

 

용도지역의 개념

 

용도지역의 정의를 네이버 지식백과에서 찾아보면 설명은 이렇습니다. "토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적/효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다." 라고 정의를 내립니다. 내용이 조금 어려우니 더 쉽게 설명해 보겠습니다. 용도지역이란 각 용도에 따라 건축물의 넓이, 높이 등을 제한한 지역이라고 말할 수 있습니다. 그래서 토지소유자가 건물을 지을 때, 토지소유자 맘대로 건축물을 지을 수가 없고, 용도지역에 맞게 정해져 있는 건축물의 넓이, 높이 범위내에서 지어야 합니다. 

 

용도지역의 종류

용도지역의 종류는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 그리고 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 위에서 언급한 용도지역의 종류를 좀 더 세분화한 다음의 표는 용도지역에 따라 건축물의 용도 및 제한된 건물의 크기를 보여줍니다. 이는 대한민국의 국토를 효율적으로 관리하기 위한 법인 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)"에서 제시하는 용도지역 분류표입니다. (나와있는 내용을 직접 표로 만들어 봤습니다.) 예를 들어, 건물을 지으려고 하는 곳의 용도지역이 ‘준 주거지역’이라고 하면, 해당지역은 ‘주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역'이 될 것이고, 건물의 크기는 건폐율이 70% 이내, 용적률이 200~500% 범위내로 제한되어야 합니다. 참고로, 위의 표는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)에서 제시하는 일반적인 수치이고, 각 토지가 속해있는 지역(서울 등)마다 조금씩 다르기 때문에, 각 지역에 맞는 수치를 확인해야 합니다. 예를 들어, 토지가 서울시에 있다면, 서울특별시 법무행정서비스(legal.seoul.go.kr)에서 수치를 확인하면 됩니다. 

용도지역의 건폐율과 용적률

 

용도지역에 대해 공부할 때, 꼭 알아야 할 개념 중 하나가 건폐율입니다. 건폐율이란, 토지면적 대비 건축물 1층의 바닥면적의 비율을 말합니다. 즉, 토지안에 얼마큼의 넓이로 건물이 들어가 있는가를 의미합니다. (건폐율 = 건축면적/대지면적 * 100) 예를 들어, 토지가 100평일때 건축물 1층의 바닥면적이 50평이라면, 건폐율은 50% 입니다. 건폐율이 높을수록 건축물을 더 넓게 지을 수 있습니다. 용도지역에 대해 공부할 때, 꼭 알아야 할 개념 중 또 다른 하나가 용적률입니다. 용적률이란, 토지면적 대비 건축물안의 각 층의 바닥면적의 합의 비율을 말합니다. 즉, 토지안에 얼마큼의 높이로 건물이 들어가 있는가를 의미합니다.(용적률 = 연면적/대지면적 * 100) 예를 들어, 토지가 100평일때 건축물의 각 층의 바닥면적이 50평이고, 4층짜리라면, 용적률은 200% 입니다.(용적률 = 50*4/100 * 100) 용적률이 높을수록 건축물을 더 높게 지을 수 있습니다.