자산유동화 대출 상품의 개념 특징 리스크

 

자산유동화 대출 상품에서 중요한 개념, 절연

 

절연은 사람간의 연을 끊는 것을 말한다. 그러면, 자산유동화 대출 상품에서의 절연은 어떤 의미일까? 대출자와 대출자의 담보자산과의 연을 끊는다, 즉 대출자와 대출자가 담보로 내놓은 담보자산의 소유권을 법적으로 끊는 것을 말한다. 이렇게 자산유동화 대출 상품에서 절연을 하는 이유는 투자자들의 담보자산에 대한 권리를 보호하기 위함이다. 만약 내가 투자한 상품의 대출자가 여러곳에서 대출을 받아 다수의 채권자와 복잡한 권리관계가 있다고 한다면, 문제가 발생시 내가 받아야 할 담보자산을 못 받게 될 수도 있다. 자산유동화 대출 상품에서 절연을 할때, SPC(Special Purpose Company, 특수목적법인) 또는 신탁을 통해서 하는 방법이 있습니다. 아래와 같이, 대출자의 담보자산을 SPC에 양도하고, 투자자들로부터 모금한 투자금을 SPC에 지급해서 절연을 할 수가 있다. 이렇게 하면, 대출자와 대출자의 담보자산과의 연이 끊어지게 되어, 투자자들은 담보자산의 권리를 보호받을 수 있게 된다.

자산유동화 대출(ABL)의 특징

 

부동산 자산유동화 대출(ABL)은 부동산 PF 대출에서 파생된 것으로, 부동산 PF가 전체라고 보면, 그 중 특정부분을 구조화한 대출이라고 볼 수 있다. 부동산 자산유동화 대출 상품에서 대출금을 상환하는 방식은 대표적으로 2가지가 있다.

첫째, 대출자가 시행사인 경우, 시행사의 사업이익을 통해 미래에 발생하게 될 분양수익(분양대금)으로 대출금을 상환한다. 이런 대출방식을 분양대금 ABL이라고 한다. 둘째, 대출자가 시공사인 경우, 시공사가 공사를 통해 미래에 발생하게 될 공사비(공사대금)으로 대출금을 상환한다. 이런 대출방식을 공사대금 ABL이라고 한다. 자산유동화 대출에서는 대출자와 대출자가 미래에 받게 될 현금흐름(담보자산)간의 관계를 끊는 것, 즉 절연이 중요하다. 절연을 해야, 나중에 문제가 발생했을 경우에 투자자들이 담보자산에 대한 권리를 지킬 수 있기 때문이다.

 

 

자산유동화 대출(ABL)의 리스크

 

자산유동화 대출(ABL)은 부동산 PF 대출에서 파생된 것이기 때문에, 부동산 PF 대출의 리스크와 유사하다. 부동산 PF 개발사업의 과정에서 리스크는 다음과 같다.

자산유동화 대출(ABL)은 부동산 PF 대출에서 파생된 것이기 때문에, 부동산 PF 대출의 리스크와 유사하다.

부동산 PF 개발사업의 과정에서 리스크는 위와 같다.  또한, 부동산 PF 대출의 리스크 중, 자산유동화 대출의 리스크는 다음과 같다. [1] 분양대금 ABL에서 리스크는 총 3개가 있다. [1-1] 미준공 리스크에서는 시행사의 부도 또는 건축물 근처의 주민들로부터 민원 등으로 인해 준공이 안될 가능성이 있다. [1-2] 미분양 리스크에서는 준공이 되었다 하더라도, 분양이 안될 수도 있다. 만약 분양이 되었다 하더라도, 국내경기 등이 좋지 않아 부동산의 시세에도 영향이 간다면, 수분양자들로부터의 분양취소가 발생하게 되어 분양대금을 제대로 받지 못할 가능성이 있다. [1-3] 시행사 부도 리스크에서는 차주인 시행사가 부도가 나는 경우도 분양대금 ABL 대출 상품에서 대표적인 리스크 중 하나이다. [2] 공사대금 ABL에서 리스크는 대표적으로 2가지가 있다. 시공사 부도 & 미준공 리스크에서는 공사대금 ABL 대출 상품은 시공사의 능력이 매우 중요하다. 시공사가 부도가 난다면, 준공이 안되고 시공사가 받기로 한 공사대금을 받지 못하기 때문에, 이를 담보로 한 대출 상품에 투자한 투자자들은 손실이 나게 된다. 따라서, 공사대금 ABL 대출 상품에 투자를 할 때는, 시공사의 재무가 건전하고, 시공 경험이 많은지 등 시공사의 능력을 잘 확인해 보는 것이 좋다.