신탁원부발급과 우선수익권 개념

 

 

신탁원부의 개념

신탁원부란, 신탁계약서로써, 해당 신탁계약에 대한 전반적인 내용, 즉 우선수익권과 수익권에 대한 권리관계, 그리고 채권회수에 대한 내용 등이 들어가 있는 계약서를 말한다. 그렇기 때문에, 신탁원부발급을 하기 전에 먼저 우선수익권과 수익권에 대해 이해를 할 필요가 있다. P2P 대출 상품에서는 P2P 플랫폼을 통해 투자한 투자자들을 위해 채권보전을 하게 된다. 채권보전이란, 채권자의 손실을 막기 위해 물적 또는 인적담보를 확인하는 일을 말한다. 채권보전에는 여러가지 방법이 있는데, 그 중 우선수익권에 대해 알아보자.

 

 

우선수익권의 개념

 

신탁원부발급을 하기전 꼭 알아야 하는 용어, 수익권과 우선수익권이라는 두가지 개념이 있다. 수익권이란, 부동산 신탁계약에서 부동산 사업 등을 통해 발생한 수익을 받을 수 있는 권리를 말한다. 부동산 사업을 하기 위해 부동산 신탁회사에 사업자가 가지고 있는 부동산을 담보로 소유권이전(신탁)을 하는데, 이때 사업자, 즉 위탁자가 수익권자가 되어 수익권을 갖게 된다. 만약, 사업자가 채무 불이행시에는 담보물을 처분하게 되고, 이때 발생한 수익을 우선수익권자에게 우선 변제후, 남은 금액을 받게 된다. 우선수익권이란, 설정한 수익권 범위내에서 수익권자보다 우선하여 수익을 받을 수 있는 권리를 말한다. 보통, 대출을 해준 금융기관이나 P2P 업체가 우선수익권자가 되어 우선수익권을 갖게 된다. 만약, 채무자가 채무 불이행시에는 신탁회사에 소유권이전을 한 부동산을 처분하게 되고, 이때 발생한 수익을 우선수익권자인 금융기관이나 P2P 업체가 우선적으로 변제받을 수 있다.

 

신탁원부발급의 예시

A라는 시행사가 P2P 업체를 통해 대출을 받아 신탁계약을 체결하여 부동산 사업을 하게되면, A라는 시행사는 위탁자가 되고, 동시에 수익권자가 된다. 그리고, P2P 업체는 우선수익권자로 설정하여 신탁계약을 체결한다. 이때, A가 소유하고 있는 부동산을 담보로 신탁회사에 소유권이전(신탁)을 한다. 그런데 만약, 시행사가 채무 불이행시에는 신탁회사에 소유권이전을 한 담보물, 즉 부동산을 처분하게 되고, 이때 발생한 수익을 우선수익권자인 금융기관이나 P2P 업체가 우선적으로 변제받을 수 있다. 그리고, 남은 금액을 수익권자인 A가 받게 된다. 신탁원부발급을 하기전 반드시 알고 있어야 할 용어 2개, 즉 수익권과 우선수익권에 대해 이 정도만 알고 있어도 신탁원부를 이해하는데 도움이 될 것이다.

 

 

신탁원부발급을 받기 위한 3단계

 

신탁원부(신탁계약서)란, 해당 신탁계약에 대한 전반적인 내용, 즉 우선수익권과 수익권에 대한 권리관계, 그리고 채권회수에 대한 내용 등이 들어가 있는 계약서를 말한다. 해당 신탁계약에 대해 정확하게 알고 싶다면, 투자자인 내가 직접 확인해 보는 것도 좋은 방법이다. 신탁원부발급을 받기 위한 3단계는 다음과 같다. [1] 등기부등본에서 신탁원부 번호 확인: 해당 부동산 주소의 등기부등본을 열람하여, [갑구]에서 신탁원부의 번호를 확인한다. [2] 등기소에 직접 방문하여 신탁원부 발급 신청: 인터넷을 통해서는 신탁원부발급이 불가능하다. 그렇기 때문에, 등기소에 직접 방문하여 신탁원부발급을 해야한다. 모든 등기소에서 타지역 부동산의 신탁원부발급이 가능한데, 해당 신탁원부의 번호에 맞게 신탁원부발급을 신청하면 된다. [3] 신탁원부에서 P2P 업체가 공시한 내용과 일치하는지 확인: 신탁원부발급을 신청후, 반드시 P2P 업체가 공시한 내용과 일치하는지를 확인하는 작업을 해야한다. 신탁원부에는 신탁계약에 대한 자세한 내용이 나오고, 다음과 같이 우선수익자가 누구이고, 그 순위와 수익한도금액 등을 확인할 수 있다. 신탁원부(신탁계약서)에서 해당 부동산의 우선수익권을 확인할 때, P2P 업체가 공시한 내용과 맞는지 확인을 해야하는데, 기본적인 체크사항은 다음과 같다. 1) 해당 부동산 주소에 신탁계약이 체결되어 있는지 확인한다. 2) P2P 대부업체(예) 크라우드대부) 명의로 우선수익권이 설정 되어있는지 확인한다.(만약, 투자상품에 우선수익권을 설정한 내용이 있다면) 3) 투자상품에 공시한대로 채권최고액이 우선수익권으로 설정되어 있는지 확인한다. 4) 투자상품에 공시한 순위로 우선수익권의 순위가 설정되어 있는지 확인한다.